31 juillet 2023
Vous vous êtes constitué, au fil du temps un patrimoine locatif et avez encaissé des loyers qui vous permettent d’obtenir des revenus complémentaires. Mais ces loyers progressent peu, voire diminuent. La raison ? Votre patrimoine est situé dans des villes où la demande locative est moins forte qu’auparavant et votre vacance locative a augmenté. Ou bien, vous avez investi il y a longtemps dans des biens vieillissants qui vous coûtent cher en charges de copropriété et nécessitent des travaux de remise aux normes. Plutôt que de vous entêter à vouloir conserver l’intégralité de votre parc locatif, commencez par faire un audit de ce patrimoine. N’hésitez pas à vendre certains biens à faible potentiel. Ensuite, réinvestissez vos fonds en vous recentrant sur des agglomérations et logements qui vous assureront de conserver un bon niveau de revenus à long terme.
Faites une étude du marché locatif dans la ou les villes où se trouvent vos biens.
Il y a de fortes disparités sur le territoire français en ce qui concerne le marché locatif. Certaines villes sont tendues, d’autres peinent à attirer les ménages actifs. Du coup, les locataires y sont plus difficiles à trouver et le niveau des loyers est inférieur au prix moyen au m². Enfin, dans le nord, l’est et le centre de la France, la population est vieillissante, ce qui rend certains logements – appartements sans ascenseur notamment – plus difficiles à louer.
Passez en revue le marché immobilier local.
Après la loi Perissol lancée en 1996, de nombreuses autres lois fiscales incitatives ont été mises en place par nos gouvernants : De Robien, Besson, Scellier et enfin Pinel. Des programmes neufs ont poussé comme des champignons dans des communes de taille moyenne et ont été vendus dans le cadre d’un de ces régimes de défiscalisation. Ils offrent un niveau de confort largement supérieur à la moyenne du marché, car ils disposent de parkings, d’ascenseurs, de terrasses ou de balcons. Ils répondent aux nouvelles normes énergétiques et sont adaptés aux personnes à mobilité réduite, ce qui est primordial, avec le vieillement de la population. Les locataires préfèrent y habiter et délaissent les logements du parc ancien. À moyen et long terme, ces derniers vont donc voir leur potentiel locatif diminuer. Inversement, dans certaines villes moyennes, les appartements neufs se louent mal, car trop de programmes neufs sont sortis de terre.
A noter que certaines communes comme Paris et Lyon, ont opté pour l’encadrement des loyers, ce qui peut pénaliser la rentabilité.
Enfin, la loi énergie-climat de 2019 s’est fixée parmi ses objectifs de lutter contre les passoires thermiques. Depuis 2022, l’acquéreur ou le locataire doit être informé des dépenses d’énergie à travers un Diagnostic de Performance Energétique et un audit énergétique. Depuis cette année, pour les nouveaux contrats de location, un seuil maximal de consommation d’énergie finale par m² et par an doit être indiqué. Les logements classés F et G doivent progressivement faire l’objet de travaux pour passer en dessous de ce seuil.