14 août 2023
Il arrive fréquemment qu’un bien immobilier soit détenu en démembrement. Cette situation peut découler d’une stratégie (par exemple la donation de la nue-propriété d’un parent à ses enfants) ou résulter d’un décès et de l’option légale du conjoint survivant pour l’usufruit de la succession.
Comment se passe la cession d’un bien démembré ?
Il faut tout d’abord que les parties trouvent un accord entre elles sur la vente du bien et son prix.
Comment est partagé le prix de cession ?
En principe, le prix de cession est partagé entre les parties à hauteur de leurs droits respectifs (article 621 du Code civil), ce qui met fin au démembrement. La valeur des droits démembrés est généralement évaluée selon le barème fiscal qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Consulter le barème
Exemple : Monsieur Donateur a donné la nue-propriété d’un appartement à ses deux filles. Ils décident de le vendre au prix de 100.000 €. Monsieur étant âgé de 65 ans, la valeur fiscale de son usufruit est de 40%. Il obtiendra donc 40.000 € sur le prix de vente. Ses filles se partageront 60.000 €.
Quelles options sont offertes
aux détenteurs d’un bien démembré ?
Reporter le démembrement sur le prix de cession
L’usufruitier devient alors quasi-usufruitier (article 587 du Code civil). Il reçoit la totalité du prix de vente. Une convention de quasi-usufruit devra être rédigée afin d’établir les modalités d’utilisation de la somme objet du quasi-usufruit. Quant au nu-propriétaire, il détient une créance de restitution à faire valoir à la succession de l’usufruitier.
L’usufruitier devient alors quasi-usufruitier (article 587 du Code civil). Il reçoit la totalité du prix de vente. Une convention de quasi-usufruit devra être rédigée afin d’établir les modalités d’utilisation de la somme objet du quasi-usufruit. Quant au nu-propriétaire, il détient une créance de restitution à faire valoir à la succession de l’usufruitier.
Maintenir un démembrement sur le produit de cession en vue d’employer cette somme sur un nouvel actif démembré (nouveau bien immobilier, contrat d’assurance vie ou de capitalisation…). Il est conseillé de rappeler les conditions du démembrement initial au sein d’une convention de démembrement. Cette convention intégrera également les modalités de gestion de ce nouvel actif démembré, afin de régir les droits de chaque partie.
Contrairement à la répartition du prix de cession, ces deux options permettent de conserver l’intérêt fiscal du démembrement en matière de transmission : la valeur de l’usufruit cédé n’entre pas dans l’actif successoral de l’usufruitier.
Qu’en est-il du paiement de l’impôt sur la plus-value ?
Le droit commun prévoit qu’en cas de répartition du prix de cession, l’acquittement de cet impôt est partagé entre les parties, selon la même clé de répartition. En cas d’option pour le quasi-usufruit, cette fiscalité sera entièrement prise en charge par l’usufruitier. Si les sommes sont employées sur un nouvel actif démembré, le paiement incombe au nu-propriétaire.
Ces règles ne sont pas d’ordre public. Il pourrait être opportun d’y déroger en cas de report du démembrement sur un nouveau bien puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de liquidités à cette occasion.