9 octobre 2023
Le mécanisme du déficit foncier permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier ancien et de déduire les charges relatives à ce bien (taxe foncière, travaux de réparation, charges de copropriété…).
On parle de déficit quand les charges sont supérieures aux recettes, ce qui est généralement le cas en présence de travaux importants.
La fiscalité du déficit foncier, décrite par l’article 156.I-3° du Code Général des Impôts, est la fiscalité de droit commun ; par conséquent, elle n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€.
1/ Quelles conditions ?
- Le bien doit être loué nu (non meublé) ;
- L’investisseur doit avoir choisi le régime réel pour la déclaration de ses revenus fonciers (et non le régime du micro-foncier) ;
- Le propriétaire doit avoir réalisé des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration (y compris s'ils sont réalisés par une copropriété). La déduction fiscale doit intervenir l’année de paiement des travaux. À l'inverse, les travaux de reconstruction ou d'agrandissement (création de surfaces, d'ouvertures...) ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Précisions : les travaux d'entretien doivent viser à « maintenir ou remettre l'immeuble en bon état pour en permettre un usage normal ». Les travaux d'amélioration ont, quant à eux, pour objet d'apporter un élément de confort nouveau.
2/ Comment se calcule le déficit foncier ?
Avant d'appréhender le calcul du déficit foncier, il faut connaître les charges déductibles des revenus fonciers, elles-mêmes classées en trois catégories :
- Les charges financières (intérêts d'emprunt, frais de garantie, etc.)
- Les charges liées à l’exploitation du bien (taxe foncière, honoraires d'agences, charges de copropriété, primes d’assurance, etc.)
- Les charges liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.
Attention, si le déficit foncier est principalement généré par les charges financières, il ne pourra pas s’imputer sur le revenu global. Le déficit sera alors conservé et imputé aux revenus fonciers des 10 prochaines années.
Plus le contribuable se situe dans une tranche marginale d’imposition élevée, plus le mécanisme du déficit foncier lui sera favorable. En effet, le déficit foncier lui permet de diminuer à la fois son impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
A noter : la limite de déduction des charges sur le revenu global s'élève à 21 400€ (2 x 10.700€) pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe A, B, C ou D, le 31 décembre 2025 au plus tard. Pour être éligible au doublement du plafond du déficit foncier, les dépenses doivent faire l'objet d'un devis accepté à partir du 5 novembre 2022. Elles doivent également faire l'objet d'un règlement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.